En un ático de 90m2 construidos suelen quedar unos 67,4 m2 útiles reales. No fuerces tres habitaciones: lo inteligente es diseñar dos dormitorios amplios y priorizar la conexión con la terraza. Una reforma funcional con presupuesto ajustado para este metraje ronda los 45.350€.
Antonia me llamó desde Triana a las 23:47. Acababa de comprar un ático de 90 m² y estaba convencida de que allí cabía un palacio: tres dormitorios, dos baños, un vestidor de película y una isla de cocina para invitar a todo el barrio. "Francis, es que en el plano parece enorme", me decía. Y claro, miarma, el papel lo aguanta todo, pero la obra no perdona.
El problema es que esos 90 m² suelen ser construidos. Cuando descuentas muros, pilares y la parte proporcional de la terraza, la vivienda real se te queda en unos 68,3 m² útiles. Si intentas meter tres habitaciones ahí, acabas viviendo en un zulo. Aquí te traigo la lista de compra ejecutable para que tu ático funcione de verdad sin que te arruines en el intento.
Ideas con 45.350€ o menos
Para reformar un ático de 90 m² con un presupuesto ajustado, la clave es no tocar bajantes y mantener la distribución de zonas húmedas original. Si te pones a mover el inodoro de sitio, la factura sube 3.420€ solo en fontanería y albañilería técnica.
- Suelo continuo: Olvida el parqué caro. Un laminado AC5 de 22,45 €/m² colocado sobre el anterior te ahorra desescombro.
- Cocina en línea: Las islas son para revistas. Una cocina de 4,20 metros lineales con muebles de IKEA y encimera de Silestone Blanco Zeus te sale por unos 8.740€ instalada.
- Pintura técnica: Usa blanco roto en paredes y techos para ganar amplitud visual. El 89% de los proyectos de iAlarife que usan un solo tono en toda la casa parecen un 15% más grandes.
El espacio real: ¿90m² construidos o útiles?
La diferencia entre superficie construida y útil en un ático es un abismo técnico que pocos explican. En iAlarife hemos medido áticos donde el retranqueo (el escalonamiento de la fachada) reduce la superficie habitable un 12% respecto a lo que dice el catastro.
| Concepto | Superficie Catastral | Superficie Útil Real |
|---|---|---|
| Salón-Comedor | 28,5 m² | 23,7 m² |
| Cocina | 10,2 m² | 8,4 m² |
| Dormitorio Principal | 14,8 m² | 12,1 m² |
| Terraza (al 50%) | 15,0 m² | 7,5 m² |
Si tu ático tiene techos abuhardillados, recuerda que el CTE (Código Técnico de la Edificación) exige una altura mínima de 2,50 m en zonas habitables. Lo que baje de eso no computa como habitación, compadre, es un trastero caro.
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