En 120m² caben un gimnasio de 25m², un cine de 30m² y una suite de invitados con baño. El coste medio de reforma habitable oscila entre los 485€/m² y los 762€/m². Es vital cumplir el CTE DB HS 3 con una ventilación de 0,7 l/s por m².
Marta me llamó desde su chalet en El Viso a las 21:14. Estaba blanca. Le habían pasado un presupuesto de 17.842€ solo para empezar a mover tierras en su sótano de 120 m². Querían meterle un forjado sanitario de 40 cm sin un solo informe geotécnico que lo avalara. "Francis, ¿esto es normal?", me soltó. Pues mira, compadre, normal no es; es querer hacer el agosto a tu costa.
En iAlarife hemos visto de todo, pero los sótanos de 120 m² son el terreno abonado para el susto. No es una cueva, es una planta entera de tu casa. Y si no la tratas con rigor técnico, acabas con un trastero muy caro que huele a humedad a los tres meses. Aquí te traigo la verdad de la obra, sin filtros ni renders engañosos.
DIY vs profesional: el límite técnico en 120m²
Para reformar un sótano de estas dimensiones, el límite entre lo que puedes hacer tú y lo que requiere un arquitecto lo marca la estructura y la salubridad. Pintar o montar muebles de IKEA es DIY; tocar la impermeabilización o el sistema de ventilación sin un técnico es jugar a la ruleta rusa con tu salud y tu cartera.
En un espacio de 120 m², la acumulación de gas radón o la condensación no se arreglan con un deshumidificador del Leroy Merlin. Necesitas un cálculo de caudales. Si te pones a picar el suelo sin saber si tienes una solera de 10 cm o una losa estructural, puedes comprometer la cimentación de toda la casa. El 67% de los problemas en sótanos grandes vienen por intervenciones "amateur" en el aislamiento perimetral que luego cuestan el triple de reparar.
Distribución real: ¿Qué cabe en 120 m² sin asfixiarse?
Antes de elegir el color del sofá, hay que entender que 120 m² dan para mucho, pero la luz manda. En iAlarife siempre zonificamos por distancia a los puntos de luz natural (patios ingleses o ventanas altas).
- Zona A (Luz natural): Gimnasio de 22,4 m² o zona de trabajo. Necesitas endorfinas y vitamina D, no veas qué bajón si no.
- Zona B (Interior): Cine en casa de 28,6 m². Aquí el control lumínico es total y el aislamiento acústico con lana de roca de 70 kg/m³ es innegociable.
- Zona C (Servicios): Baño completo de 5,8 m² y cuarto de instalaciones. Ojo, aquí la bomba de evacuación para el inodoro te va a salir por unos 642€ si no tienes cota de saneamiento.
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